Apartmanda hangi giderleri kiracı, hangilerini ev sahibi öder? (Demirbaş ve aidat rehberi)

Bir daire kiraya verildiğinde en sık çıkan tartışma şudur: Bu gideri kim ödeyecek? Kural aslında basittir. Binanın günlük işleyişi için yapılan harcamaları kiracı, binanın değerini koruyan veya artıran harcamaları ev sahibi öder. Bu yazıda kanundaki dayanağı, örnek bir tabloyu ve uygulamadaki ince noktaları topladık.

Temel kural: yan gider kiracıya, yapı gideri ev sahibine

• Türk Borçlar Kanunu md. 341: Kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse ısıtma, aydınlatma ve su gibi yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• TBK md. 317: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder.
• TBK md. 301–302: Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli durumda bulundurur; kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülüklerden sorumludur.

Kira sözleşmesinde farklı bir düzenleme varsa (ör. “aidat ev sahibine aittir”) sözleşme hükmü uygulanır. Bu yüzden ilk bakılacak yer kira sözleşmesidir.

Gider gider: kim öder?

Daire başına düşen tutarı ve bir giderin kiracıya mı ev sahibine mi ait olduğunu gider paylaşımı hesaplama aracımızla saniyeler içinde görebilirsiniz.

Demirbaş aidatı neden ev sahibine aittir?

Demirbaş, binaya kalıcı olarak eklenen ve kiracı taşındıktan sonra da binada kalan eşyadır. Kiracı yalnızca kullanır; değeri ise mülk sahibinde kalır. Bu yüzden demirbaş alımları ev sahibine aittir. Uygulamada yönetim aidatla birlikte demirbaş payını da istediğinde kiracı ödeyip kiradan düşmeyi ev sahibiyle konuşabilir; en temizi, yönetimin bu kalemleri doğrudan ev sahibine yazmasıdır.

Kiracı aidatı ödemezse ne olur?

Yönetim karşısında aidattan asıl sorumlu kat malikidir. Kanun kiracıyı da ortak giderlerden kat maliki ile birlikte sorumlu tutar; ancak kiracının sorumluluğu ödemesi gereken kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutar kirasından düşülür (KMK md. 22). Kiracı ödemediğinde ev sahibini bilgilendirmek genellikle en hızlı çözümdür. Süreç için aidat ödemeyen komşuya ne yapılır rehberimize bakın.

Yöneticiler için pratik öneriler

1. 1Aylık aidat ile demirbaş ve büyük onarım paylarını ayrı kalemler olarak duyurun.
2. 2Kiradaki dairelerde ev sahibinin iletişim bilgisini de kayıtlı tutun.
3. 3Büyük harcamalarda ev sahiplerinin görüşünü kurul kararıyla alın.
4. 4Geciken ödemelerde önce oturanı, sonra ev sahibini nazikçe bilgilendirin.

Sık sorulan sorular

Apartman aidatını kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa aylık aidatı, yani binanın günlük işletme giderlerini kiracı öder. Demirbaş alımları ve büyük onarımlar ise ev sahibine aittir.

Demirbaş aidatı kime aittir?

Jeneratör, kamera sistemi, hidrofor gibi binaya kalıcı değer katan demirbaşlar ev sahibine (kat malikine) aittir. Kiracı bu tutarı ödediyse, sözleşmede aksi yoksa kiradan düşmeyi ya da ev sahibinden istemeyi konuşabilir.

Kiracı aidatı ödemezse yönetim ev sahibinden isteyebilir mi?

Evet. Aidat borcundan asıl sorumlu kat malikidir. Kiracı da ortak giderlerden kat maliki ile birlikte sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemesi gereken kira bedeliyle sınırlıdır (KMK md. 22).

Asansör bakımını kim öder?

Asansörün aylık bakımı günlük işletme gideridir ve genellikle kiracıya düşer. Motor, kabin ya da asansörün tamamen yenilenmesi gibi büyük harcamalar ise ev sahibine aittir.