Apartman işletme projesi nasıl hazırlanır? Örnek tablo ve kesinleşme süreci

İşletme projesi, apartmanın bir yıllık bütçesidir: hangi giderin ne kadar tutacağını ve her dairenin bu giderlere ne kadar katılacağını gösterir. Aidatın dayanağı olduğu için iyi hazırlanmış bir işletme projesi hem tartışmaları azaltır hem de aidat ödemeyenlere karşı yönetimin elini güçlendirir.

Kanun ne diyor? (KMK md. 37)

• Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlar.
• Projede bir yıllık tahmini gelir ve giderler, her kat malikine düşecek tahmini gider payı ve her birinin ödeyeceği avans (aidat) gösterilir.
• Proje kat malikleri kurulunda onaylanır ve kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.
• Kesinleşen işletme projeleri ile işletme giderlerine ilişkin kurul kararları, İcra ve İflas Kanunu md. 68/1 kapsamındaki belgelerden sayılır.

Adım adım işletme projesi hazırlama

1. 1Geçen yılın gerçekleşen giderlerini çıkarın: Elektrik, su, temizlik, personel, asansör bakımı, sigorta, küçük onarımlar.
2. 2Bu yıl için artış öngörün: Enerji zamları, personel maaşı, sözleşme yenilemeleri. Gerekçesini yazın.
3. 3Planlı büyük işleri ayrı yazın: Boya, çatı, asansör revizyonu gibi işleri ayrı kalem ya da ek ödeme olarak gösterin.
4. 4Yedek akçe ekleyin: Beklenmedik arızalar için makul bir pay ayırın.
5. 5Gelirleri düşün: Ortak alan kirası, devreden kasa gibi aidat dışı gelirleri giderden düşün.
6. 6Daire paylarını hesaplayın: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; diğer giderler arsa payı oranında (KMK md. 20, yönetim planında aksi yoksa).
7. 7Aylık avansı bulun: Daire başı yıllık payı 12’ye bölün.

Örnek işletme projesi tablosu

Bu örnekte daireler eşit arsa payına sahipse daire başı yıllık pay 28.300 TL, aylık avans ise yaklaşık 2.358 TL olur. Arsa payları farklıysa eşit kalemler ile arsa payı kalemleri ayrı hesaplanıp toplanır. Hesabı daire daire görmek için gider paylaşımı aracımızı kullanabilirsiniz.

Kurulda onay ve bildirim

1. 1Projeyi toplantı çağrısının ekine koyun; kat malikleri önceden incelesin. Toplantı çağrısı örneği oluşturabilirsiniz.
2. 2Toplantıda kalem kalem okuyun, sorulara gerekçesiyle cevap verin.
3. 3Onay kararını, onaylanan tutarlarla birlikte noter onaylı karar defterine yazın.
4. 4Projeyi kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirin; bildirimin kanıtını saklayın.

Yıl içinde projeyi takip etmek

Proje bir tahmindir; ay ay gerçekleşen giderle karşılaştırmak, yıl sonunda sürpriz açıkları önler. Sapma büyürse kurulu bilgilendirin ve gerekiyorsa ek ödeme kararı alın. Yıl sonunda gerçekleşen hesap, bir sonraki projenin temelini oluşturur.

Sık sorulan sorular

İşletme projesini kim hazırlar?

Yönetici hazırlar. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar; proje kat malikleri kurulunda onaylanır (KMK md. 37).

İşletme projesinde neler yer alır?

Bir yıllık tahmini gelir ve giderler, her kat malikine düşecek tahmini gider payı ve her birinin ödeyeceği avans (aidat) tutarı.

İşletme projesi neden önemlidir?

Aidatın dayanağıdır. Kanun, kesinleşen işletme projelerini ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararlarını İcra ve İflas Kanunu md. 68/1’de sayılan belgelerden kabul eder; aidat ödemeyenlere karşı icra takibinde önemli bir belgedir.

İşletme projesi kat maliklerine nasıl bildirilir?

Kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimi tarihli ve belgeli yapmak, ileride çıkabilecek itirazlarda yöneticinin elini güçlendirir.