Apartman ve site yönetimi: En çok sorulan sorular (2026 rehberi)

Apartman ve site yönetimi; aidat, toplantı, karar, bakım ve komşuluk ilişkilerinin bir arada yürüdüğü bir iştir. Yeni seçilen yöneticiler de taşınan kiracılar da çoğu zaman aynı sorulara cevap arar: Yönetici seçmek zorunlu mu? Aidatı kim öder? Toplantıya kimse gelmezse ne olur? Bu rehberde Google’da en çok aranan apartman ve site yönetimi konularını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) dayanarak sade bir dille topladık.

Apartman ve site yönetiminde kim ne yapar?

Kat mülkiyetine geçmiş her bina, kat maliklerinin ortak kararlarıyla yönetilir. Yönetimin üç temel parçası vardır:

• Kat malikleri kurulu: Binadaki tüm daire sahiplerinden oluşur. En yetkili organdır; aidatı, bütçeyi ve yöneticiyi belirler.
• Yönetici: Kurulun kararlarını uygular, aidatı toplar, ortak alanların bakımını ve binanın günlük işlerini yürütür.
• Denetçi: Yöneticinin hesaplarını denetler. Tek kişi olabileceği gibi üç kişilik bir denetim kurulu da seçilebilir.

Bu organların nasıl çalışacağını kanunun yanında binanın yönetim planı belirler. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir ve değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK md. 28). Binanızla ilgili bir soruda ilk bakmanız gereken yer, tapudaki yönetim planıdır.

Apartman yöneticisi nasıl seçilir?

Yönetici, kat malikleri kurulunca kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilir. Dışarıdan seçilen kişi bir komşunun yakını, bağımsız bir yönetici veya profesyonel bir site yönetim şirketi olabilir.

• Zorunluluk: Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazlaysa yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34).
• Çoğunluk: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir.
• Süre: Seçim genellikle her yıl yapılan olağan toplantıda yenilenir; aynı kişi tekrar seçilebilir.
• Seçilemezse: Kurul yönetici seçemezse kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.
• Değiştirme: Kurul, haklı bir sebep varsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK md. 41).

Seçim kararı, varsa yöneticinin ücreti ve görev süresiyle birlikte karar defterine yazılır. Yöneticinin bankada bina hesabını yönetebilmesi için de bu karar gerekir.

Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır?

Kurul, yönetim planında belirtilen zamanda ve en az yılda bir kez toplanır; toplu yapı sayılan büyük sitelerde bu süre en geç iki yıldır (KMK md. 29). Toplantıyı düzgün yapmak, sonradan çıkabilecek iptal davalarının önüne geçer.

1. 1Çağrı: Toplantı tarihi, yeri, saati ve gündem tüm kat maliklerine en az 15 gün önce, imzalattırılan bir çağrı kâğıdı veya taahhütlü mektupla bildirilir. Aynı çağrıda ikinci toplantının tarihi de yazılır.
2. 2Yeter sayı: İlk toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile açılır; kararlar oy çokluğuyla alınır.
3. 3İkinci toplantı: İlk toplantı yeter sayı olmadığı için yapılamazsa ikinci toplantı, ilkinden en az 7 gün sonra ve en geç 15 gün içinde yapılır. Bu toplantıda kararlar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır (KMK md. 29–30).
4. 4Olağanüstü toplantı: Acil durumlarda yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri kurulu toplantıya çağırabilir.
5. 5Karar defteri: Kararlar noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır.

Hangi karar için hangi çoğunluk gerekir?

Apartman toplantılarında en çok tartışılan konu, bir kararın geçmesi için kaç oy gerektiğidir. Kanundaki temel kurallar şöyle:

Çok masraflı veya lüks sayılabilecek yeniliklerde (ör. süs havuzu) kanun ayrı bir kural koyar: Bu yeniliği istemeyen kat maliki giderine katılmak zorunda değildir; sonradan payını öderse yararlanma hakkı kazanır (KMK md. 43).

Apartman aidatı nasıl belirlenir?

Aidat, yöneticinin hazırladığı ve kurulun onayladığı işletme projesinden çıkar. İşletme projesi, binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her dairenin bu giderlere düşen payını gösteren bütçedir. Kurulca onaylanmamışsa yönetici en geç üç ay içinde geçici bir proje hazırlar. Kesinleşen işletme projesi, aidat ödemeyenlere karşı icra takibinde belge olarak kullanılabilir (KMK md. 37).

• Eşit paylaşılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, yönetim planında aksi yoksa daireler arasında eşit bölünür.
• Arsa payına göre paylaşılan giderler: Diğer ortak giderler, yönetim planında aksi yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20).
• Gecikme tazminatı: Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken tutar için aylık %5 gecikme tazminatı öder.

Hesaplamanın örnekli anlatımı için apartman aidatı nasıl hesaplanır yazımıza, ödemeyen komşuyla adım adım süreç için aidat ödemeyen komşuya ne yapılır rehberimize bakabilirsiniz.

Aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Bu, apartman yönetimiyle ilgili en çok aranan sorulardan biridir. Kural basittir: Binanın günlük işleyişi için yapılan giderleri kiracı, binanın değerini koruyan ya da artıran büyük harcamaları ev sahibi öder. Kira sözleşmesinde farklı bir düzenleme varsa sözleşme geçerlidir.

Kanun, kiracıyı ortak giderlerden ev sahibiyle birlikte sorumlu tutar; ancak kiracının sorumluluğu ödemesi gereken kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutar kirasından düşülür (KMK md. 22). Kiracı aidatı ödemiyorsa yöneticinin ev sahibini de bilgilendirmesi, sorunu genellikle en hızlı çözen yoldur.

Apartman yöneticisi ücret alır mı?

Yöneticilik gönüllü de olabilir, ücretli de. Yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği, tutarı ya da yöneticinin aidattan tamamen veya kısmen muaf tutulması kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenir. Ücret, işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilmelidir. Dışarıdan profesyonel bir yönetici ya da şirketle çalışılıyorsa görevler, ücret ve süre yazılı bir sözleşmeyle netleştirilmelidir.

Yöneticinin yapması gerekenlerin tam listesi ve yeni yöneticiler için ilk 30 günlük kontrol listesi apartman yöneticisinin görevleri yazımızda.

Yönetici nasıl hesap verir, nasıl denetlenir?

• Yıllık hesap: Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanda, planda hüküm yoksa her yıl ocak ayında kurula gelir-gider hesabını verir (KMK md. 39).
• Ara hesap: Kat maliklerinin yarısı isterse hesap planda yazılı zamanı beklemeden de istenebilir.
• Denetim: Yönetim planında aksi yoksa hesaplar üç ayda bir denetçi veya denetim kurulu tarafından denetlenir (KMK md. 41).
• Sorumluluk: Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; kasadaki paranın ve belgelerin hesabını vermek zorundadır.

Hesap vermenin en kolay yolu, yıl sonunu beklemeden her gideri belgesiyle kaydetmek ve kasayı sakinlere açık tutmaktır. Pratik kurallar için apartman giderlerinde şeffaflık yazımıza göz atın.

Bakım, asansör ve sigorta: Yöneticinin unutmaması gerekenler

• Asansör: Asansörlerin aylık bakımını ve yıllık periyodik kontrolünü yaptırmak yöneticinin görevidir (KMK md. 35). Kırmızı etiket alan asansör güvenli hâle gelene kadar kullanılmamalıdır.
• Bina sigortası: Ana yapıyı sigortalamak yöneticinin görevleri arasındadır. Zorunlu deprem sigortası (DASK) ise her bağımsız bölüm için ayrı yaptırılır ve kat malikinin sorumluluğundadır.
• Ortak alanlar: Çatı, cephe, tesisat, sığınak ve otopark gibi ortak yerlerin korunması ve onarımı yöneticiye aittir.
• Belgeler: Bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri ve faturalar devir teslimde kaybolmaması için tek bir yerde saklanmalıdır.

Gürültü, evcil hayvan, otopark: Komşuluk sorunlarında yol haritası

Kat malikleri ve kiracılar, birbirlerini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (KMK md. 18). Sorunların büyük kısmı resmî yola gitmeden çözülebilir:

1. 1Yüz yüze ve nazik konuşma: Çoğu şikâyet, karşı tarafın sorunu fark etmemesinden kaynaklanır.
2. 2Yöneticiye yazılı bildirim: Sorun sürerse yöneticiye tarihli ve yazılı olarak iletin; yönetici ilgili daireyi uyarır.
3. 3Kurul kararı: Otopark düzeni, ortak alan kullanımı veya evcil hayvanlarla ilgili kurallar kurulda karara bağlanabilir. Evcil hayvan konusunda önce yönetim planınızda bir hüküm olup olmadığına bakın.
4. 4Sulh hukuk mahkemesi: Yükümlülüklerine uymayan kat maliki veya kiracı için diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (KMK md. 33).

Site yönetiminde neler farklı?

Birden çok bloktan oluşan ve ortak tesisleri (otopark, havuz, spor alanı, güvenlik) bulunan siteler çoğunlukla toplu yapı olarak yönetilir. Her bloğun kendi yönetimi devam ederken bloklardan seçilen temsilcilerden oluşan bir temsilciler kurulu ve sitenin tamamından sorumlu bir toplu yapı yönetimi devreye girer.

Hangi model seçilirse seçilsin, blok bazında borç takibi, sakinlerin kendi hesaplarını görebilmesi ve kasanın açık olması güveni belirler. Çok bloklu siteler için program seçimini site yönetim programı rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Yönetici değişince devir teslim nasıl yapılır?

1. 1Kasadaki nakit ve banka hesabı bakiyesi tutanakla devredilir.
2. 2Karar defteri, işletme defteri, faturalar, sözleşmeler ve sigorta poliçeleri teslim edilir.
3. 3Her dairenin devreden borcu veya alacağı listelenir ve iki tarafça imzalanır.
4. 4Banka hesabındaki imza yetkisi yeni yöneticiye geçirilir.
5. 5Ustalar, asansör firması ve acil durum numaraları yeni yöneticiye aktarılır.

Apartman yönetimini kolaylaştırmanın yolu: düzenli ve açık kayıt

Yukarıdaki kuralların neredeyse hepsi aynı temele dayanır: kimin ne kadar borcu olduğu, kasaya ne girip ne çıktığı ve hangi kararın alındığı kayıt altında ve görünür olmalıdır. Defter, Excel ve WhatsApp grubuyla başlayan pek çok apartman, bu işi bir apartman yönetim uygulamasıyla çok daha az zahmetle yürütüyor. Geçişin nasıl yapılacağını dijital aidat takibine geçiş yazımızda, bir programda nelere bakmanız gerektiğini ise apartman yönetim programı seçme rehberimizde bulabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Apartmanda yönetici seçmek zorunlu mu?

Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazlaysa evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre yönetici atanması zorunludur. Daha küçük apartmanlarda da işlerin düzenli yürümesi için bir yönetici seçmek önerilir.

Aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa günlük işletme giderlerini (temizlik, ortak elektrik, kapıcı, asansör bakımı, ısınma) kiracı öder. Demirbaş, çatı, cephe ve asansör yenileme gibi binanın değerini artıran büyük harcamalar ise ev sahibine aittir. Kiracı, ortak giderlerden ev sahibiyle birlikte sorumludur ama bu sorumluluk ödediği kira bedeliyle sınırlıdır.

Kat malikleri kurulu ne zaman toplanır?

Yönetim planında belirtilen zamanda, en az yılda bir kez. Toplantı çağrısı en az 15 gün önce yapılır. Acil durumlarda yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir.

Toplantıya yeterli kişi gelmezse ne olur?

İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası bulunmazsa ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda kararlar, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır. İkinci toplantının tarihi ilk çağrıda bildirilir ve iki toplantı arasında en az 7 gün olmalıdır.

Apartman yöneticisi ücret alabilir mi?

Evet. Yöneticiye ücret ödenmesi ya da yöneticinin aidattan tamamen veya kısmen muaf tutulması kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenir ve karar defterine yazılır.

Kurul kararına itiraz edilebilir mi?

Evet. Karara toplantıda karşı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Her durumda karar tarihinden altı ay geçtikten sonra dava açılamaz.

Yönetici hesap vermek zorunda mı?

Evet. Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda, planda hüküm yoksa her yıl ocak ayında kat malikleri kuruluna gelir-gider hesabı verir. Planda aksi yazmıyorsa hesaplar üç ayda bir denetçi tarafından denetlenir.

Site yönetimi ile apartman yönetimi arasındaki fark nedir?

Hukuki temel aynıdır: ikisi de Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Çok bloklu büyük siteler çoğunlukla “toplu yapı” sayılır; her bloğun kendi yönetimi yanında temsilciler kurulu ve toplu yapı yönetimi de bulunur. Bütçe, personel ve ortak tesisler büyüdüğü için profesyonel yönetim veya bir site yönetim programı daha sık tercih edilir.